盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）

盘点房地产税收20个热点问题

汪道平 

疫情笼罩的这几年，房地产行业也日渐式微，爆雷的、重组的、破产的不胜枚举，艰难度日中的地产企业在收入无法进一步提升的情况下也越来越注重节流，不管是存量项目优化，还是投资项目测算，税金优化和测算也是首当其冲。

财税评论公众号（taxreview）之前分三期盘点了房地产税收的20个热点争议问题，今天再汇总更新一下，已看过的读者不用再破费了（或联系我）。本文1.8万字纯列干货和建议（但也不可避免会引用相关政策文件如介意勿付费），相信不负读者，也欢迎交流探讨！

以下排序尽量按讨论频次和对税金的影响，暂定20个是因为偶合2020年，争议的肯定是几百个问题都不止的，以后可以继续20+20……。

1、增值税超税负预缴处理

2、企业所得税超税负预缴处理

3、土增税超税负预缴处理

4、清算单位争议

5、清算业态争议

6、共同成本（土地成本）分摊方式选择

7、争议最多的地下车位涉税处理

8、保障房涉税处理争议

9、利息各税处理争议

10、购入在建项目再开发能否加计扣除？

11、新旧房划分标准及土增税征收方式

12、土地增值税预征收入计税依据争议

13、土地增值税清算收入计税依据争议

14.土增税二次清算争议

15.土地返还款处理争议

16.红线外支出涉税处理

17.土地增值税清算核定征收问题

18.股权收并购中的溢价消化

19.房地产企业资产重组涉税争议

20.房地产企业公司分立涉税争议

一、增值税超税负预缴处理

目前从整个集团层面税收管理来分析，增值税、土增税、企业所得税无疑是地产企业的三大税，占比一般达到了90%左右，且各占1/3的趋势。由于房地产进入相对微利时代，以往那种动辄毛利率百分之四五十甚至翻倍的项目已经非常少见，从集团税务管理角度，如何防止三大税溢缴成了重中之重，控制好缴税进度不仅能降低资金时间成本，更能防止多交税款导致的项目全周期税金损失。

三大税溢缴都分两类，一块是预缴或预征时的溢价，一块是清算后的溢缴。各有不同的处理方式。

增值税在三大税比例中甚至占比最高。究其原因，可能主要还是因为3%的预缴，以及项目收入结转时可能到票率不高、且没有整盘退税机制等原因导致。

由于增值税纳税义务在交房后，先是土地成本抵减销售额后计算销项税额、然后是抵减进项税额，最后再抵减前期预缴增值税，如果项目增值税实际税负低于3%甚至为负，则可能造成多交的永久性损失。